Av advokat Thomas Rønning, Bifrost Law

Nåværende husleielov er LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) fra 1994, og som trådte i kraft 1. januar 1995, og som gjelder for alle leiekontrakter inngått etter denne dato. Ellers finnes bestemmelser i Codigo Civil (den spanske sivillovboken), f.eks. art. 1542-1582, som gjelder for leie som ikke reguleres av spesiallovgivning. Det er vanlig at leie av garasjeplass reguleres av bestemmelsene i CC. For de som leier en vanlig leilighet, enebolig eller lokale beliggende i urbane strøk, vil den vanlige husleieloven (LAU 29/1994) være det juridiske rammeverk for deres rettigheter og plikter. All husleie på spansk jord reguleres av de spanske husleieregler, selv om både utleier og leietaker skulle være skandinaviske.

1. GENERELT OM LEIEKONTRAKTER I SPANIA:
Det viktigste skillet i LAU med tanke på rettigheter og plikter for de to parter i en leiekontrakt, er hva som er formålet med leieforholdet. Skillet går mellom boligformål på den ene siden, jf. art. 2, og alle andre formål jf. art. 3. I så henseende er ikke det viktigste hva som er sagt om formålet i avtalen, men hva som er realiteten bak.
En leiekontrakt med boligformål er underlagt flere ufravikelige regler i LAU som kommer leietaker til gode. Boligformål betyr at man skal bruke eiendommen som fast og permanent bolig for seg eller sin familie. Ved kortvarige leiekontrakter for ferieopphol, f.eks. en sesongkontrakt i sommermånedene eller ved leie av et butikklokale, kontorer osv., er mange av lovens regler gjort valgfrie. I sistnevnte tilfeller har altså partene større frihet til å avtale det de måtte ønske.

2. SETT FRA LEIETAKERS SYNSPUNKT:
Det viktigste er å kreve en skriftlig kontrakt. Hvis den redigeres på spansk, bør du kreve at både en spansk og skandinavisk versjon undertegnes. Det er nemlig ikke helt uvanlig å se at spanske kontrakter blir oversatt til andre språk, men man bare undertegner den spanske versjon. Senere viser det seg at de to versjoner er ganske så forskjellige.

Hvis bestillingen gjøres på internett, via agenter el., er det svært viktig å kontrollere at disse faktisk er bemyndiget til å leie ut huset på vegne av eier. Det er også viktig å ha klar avtale på hvordan pengene skal betales – direkte til eier eller via agenten? Hvem er ansvarlig overfor eier hvis pengene ”stopper” hos agenten?
Det er viktig å avtale klart størrelsen på leien, og kostnadsfordeling mellom de to parter. Det er en tendens til at utleier ønsker å kreve utgifter som vann, strøm, telefon, offentlige avgifter osv. dekket av leietaker. I lengre avtaler for boligformål kan dette være både rimelig og fornuftig, men ikke så ved kortvarige kontrakter f.eks. om sommeren. Slike utgifter er ofte en faktor X i avtalen, så pass på!
Hvis leiligheten leies møblert, er det alfa omega å ha en skikkelig inventarliste, og kreve at denne inngår i kontrakten. Det anbefales også å ta bilder av eiendommen når man flytter inn. Det bør avtales klart hvem som har ansvar for å reparare inventaret hvis det trenger reparasjon, f.eks. aircondition-anlegg eller kjøleskap, og det bør avtales at utleier må stille en erstatningsgjenstand mens reparasjonen foregår.
Depositum som tillates etter loven er maximalt 2 måneders leie. Noe mer enn dette bør ikke godtas. Det er dessverre mange konflikter rundt tilbakebetaling av depositum, da utleier ofte finner ”feil” i den utleide eiendom som han ønsker å dekke ved å trekke av det innbetalte depositum. Leietaker unngår problemet ved å unnlate å innbetale husleie de siste 1-2 måneder, slik at dette automatisk blir trukket av depositum.

3. SETT FRA UTLEIERS SYNSPUNKT:
Mange eiere forsøker å omgå de ufravikelige reglene i loven ved å inngå mange korte avtaler som fornyes regelmessig. Tankegangen er å fremstille leieforholdet som kortvarig. Det understrekes at ved en eventuell konflikt vil det være realitetene i leieforholdet som er avgjørende. Det er helt klar praksis i spanske domstoler på å gjennomskjære forsøk på å omgå reglene, og det som blir avgjørende er de reelle formålet med leiekontrakten. Som eier bør man være nøye med redigeringen av kontrakten hvis man leier ut til boligformål, ellers kan ”bordet fange”.
I Spania er det ikke vanlig med løpende husleieavtaler som oppsies på et visst varsel, men å spesifisere antall måneder eller år kontrakten varer. Hvis man ikke spesifikt avtaler en oppsigelsesrett i kontraktsperioden, åpner ikke spansk lov for oppsigelse i den avtalte perioden. Dette betyr at en leietaker som ønsker å gå, vil måtte betale husleie for hele perioden uansett.
Hvis det blir tvist mellom utleier og leietaker, er spansk rett og spanske domstoler obligatorisk uansett nasjonaliteten til partene. Dette fordi eiendommen ligger på spansk territorium. Selv om det kan ta noe tid, vil eier kunne få domstolens medvirkning til utkastelse av en leietaker som misligholder sin leiekontrakt. Tiden varierer noe fra område til område, men på Costa Blanca tar det nå ca. 6-9 måneder å få kastet ut vedkommende. Hovedproblemet er at leietaker i mange tilfeller kan stanse prosessen, også etter at den er godt i gang, ved å betale kravet.

Sist, men ikke minst: Sørg for å få alt skriftlig. Hvis man er i tvil, bør man søke kyndig rådgivning. Dette gjelder særlig hvis man skal innlate seg på kontrakter som er langvarige, dyre eller for business-lokaler.

Abonner på e-mail nyhedsbrev

Version til udskrift · Send til en ven